Техническая документация МКД

Курс «Техническая документация многоквартирного дома» входит в образовательную программу специалиста по управлению многоквартирным домом. Эта тема также будет интересна и полезна всем, кто имеет отношение к управлению многоквартирным домом. 

Техническая документация многоквартирного дома – это целый комплекс разных документов, обязательных для хранения в управляющей организации и ТСЖ. Состав технической документации регламентируется Постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г. 

Технический паспорт здания должен храниться у всех управляющих организаций или ТСЖ.  В нём указываются сведения о доме: план земельного участка, описание здания, сведения обо всех квартирах и т. д.  Внесение изменений в техпаспорт проводится раз в пять лет в связи с инвентаризацией. 

Паспорта приборов учёта (счётчики) хранятся либо у собственников квартир (если счётчики индивидуальные), либо у управляющей организации (на общедомовые счётчики).

Управляющие организации должны вести реестр всех приборов учёта – отдельный для каждого дома. 

Урок посвящён актам приёмки результатов работ, сметам, описям работ по проведению текущего ремонта, а также по оказанию услуг содержания общего имущества собственников.  Рассматривается то, как их составляют, как часто они делаются, кто и как их подписывает. 

Акты осмотра, проверки состояния (испытания) – это те документы, которые нужно иметь, хранить, обновлять и передавать.  Каких-то нормативов для заполнения этих актов нет, но есть рекомендации по формам, они даны в 411-м Приказе Минстроя России, где есть примерные образцы заполнения акта осмотра. 

Акты проверок готовности к отопительному периоду составляют исполнители коммунальных услуг. Если управляющая организация является исполнителем коммунальных услуг, то она собирает комиссию и составляет акты. 

Инструкция по эксплуатации многоквартирного дома – это документ, в котором содержатся рекомендации застройщика (или подрядчиков) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также рекомендуемые сроки службы отдельных элементов общего имущества. 

Кадастровый план (или карта) земельного участка представляет собой экспликацию участка в масштабе формата А3, иногда А2. На неё нанесен дом, прилегающая территория, все объекты, находящиеся на участке, и границы с другими участками.  

На все помещения многоквартирного дома нужно получить выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).  С помощью этой выписки можно удостоверить государственную регистрацию прав на недвижимость. Свидетельства прав на жильё, в том числе и повторные, больше не выдаются.

Градостроительный план земельного участка составляется для новых домов (в зависимости от того, когда в городе был принят градостроительный план). При этом подготовка и утверждение документов территориального планирования субъектов РФ – это полномочие органов государственной власти субъектов РФ в области градостроительной деятельности.

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Решение об установлении сервитута принимается, если за это проголосовали более 50 % собственников. На практике он встречается достаточно редко, но если сервитут в отношении МКД установлен, документы о нём становятся неотъемлемой частью техдокументации. 

Проектная документация включает в себя материалы в виде текста, схем, таблиц, чертежей. Эти документы определяют архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства. Проектная документация необходима для реконструкции объектов капитального строительства или их элементов, для капитального ремонта.

Списки собственников, нанимателей и арендаторов жилых и нежилых помещений в МКД – это три отдельных реестра. Они являются приложением к договору управления. Эти реестры обновляются по мере изменений в составе собственников и нанимателей. 

Документы об использовании общего имущества МКД – это договоры аренды. Решение о передаче общего имущества в пользование третьим лицам всегда принимается на общем собрании собственников. За такое решение должны высказаться не менее двух третей голосов. Только на этом основании может быть заключён договор аренды. 

У управляющей организации хранятся оригиналы протоколов и решений общих собраний собственников. В договоре управления должно оговариваться, что оригиналы протоколов ОСС хранятся в помещении УО. Если это не сделано, то каждый раз на ОСС нужно ставить на повестку дня этот вопрос.

Техническая документация многоквартирного дома – это открытый перечень. По решению общего собрания собственников, в него могут войти дополнительные документы (в том случае, если закрытый перечень не был установлен в договоре управления).

Существует техническая документация длительного хранения, а есть та, которая заменяется в связи с истечением срока её действия. Документы длительного хранения нужно хранить, вести их учёт, при необходимости обновлять, а в случае передачи дома под управление другой организации – передать эти документы. Время хранения технической документации, которая хранится в течение определённого времени, ограничиваются сроками управления МКД по договору управления (от 1 года до 5 лет). 

Управляющая организация должна вносить необходимые изменения в техническую документацию МКД, подлежащую обновлению.  Это относится к спискам собственников, нанимателей и арендаторов; реестр выписок из Росреестра; журналу заявки жителей. 

В случае смены способа управления или смены управляющей организации техническая документация МКД передаётся третьей стороне. Порядок уведомления регламентирован п. 18 Постановления Правительства РФ от 15.05.2016 № 416.

При смене УО или формы управления прежняя УО обязана передать 1) техническую документацию МКД и иные документы, 2) информацию о собственниках и нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров. Перед передачей технической документации необходимо передать новой компании (ТСЖ, кооперативу, собственникам) уведомление об этом.  

Приём техдокументации осуществляется только на основании акта приёма-передачи. В нём отражается наименование каждого документа, который передаётся (включая даты и номера), отмечается количество листов в каждом документе, при необходимости приводится ремарка в отношении каждого документа. 

Отсутствие или утрата технической документации не может быть основанием для прекращения обязанности по её передаче. Если управляющая организация, ранее управлявшая домом, не имеет одного или нескольких документов, она обязана их восстановить и передать. Однако судебная практика на этот счёт противоречива. 

Непередача технической документации влечёт за собой административную ответственность: штраф, накладываемый на должностных лиц, – 30–40 тысяч рублей, на юридическое лицо – 150–200 тысяч рублей. Если должностное лицо во второй раз совершает такое правонарушение, то возможна его дисквалификация.