27.09.2017
Земельный участок. Нормативная база
Мы определим понятие земельного участка, рассмотрим нормативную базу и основные принципы его формирования.
Начинаем. Итак, что мы с вами будем иметь в виду под земельным участком (ЗУ)? У нас есть чёткое определение ЗУ. ЗУ становится таковым только тогда, когда у него есть чётко определённые границы. Что такое границы? Границы позволяют понять, какой размер у ЗУ, где он начинается и где заканчивается. Сразу определим, если мы говорим, что не знаем границ и размеров ЗУ, то у нас физически нет такого объекта, как ЗУ. Нельзя просто сказать: «у меня есть земельный участок под домом».
Когда объект есть, его можно измерить и можно установить его границы. Когда нет – нет и самого объекта. Границы и размер – это два чётких показателя, которые необходимы, чтобы мы говорили, что ЗУ есть. Всё остальное – абстракция и не является объектом, который можно рассматривать сегодня в нормах гражданского, земельного, жилищного законодательства. Если это абстракция, то никакие законы, никакие наши с вами пожелания мы применить к ней не можем. Только к чётко ограниченному ЗУ.
Поскольку мы с вами говорим не просто о ЗУ, а о МКД, надо сразу сказать, что наш с вами ЗУ под МКД, помимо собственно физического ЗУ, самой земли, также содержит элементы озеленения и благоустройства, и иные, предназначенные для эксплуатации и благоустройства дома, объекты.
Какие это могут быть объекты? Это детские площадки, клумбы, которые относятся к озеленению, заборчики, входные группы перед подъездами, карманы для парковки машин, пешеходные дорожки и велодорожки. Это может быть любой элемент благоустройства, который вы пожелаете видеть на вашем участке или который там уже по факту есть.
Всё это, если мы обратимся к ст. 36 ЖК РФ, неразрывно связано с ЗУ. Если ЗУ находится в собственности у собственников помещений МКД, то всё, что находится на ЗУ, априори также находится в их собственности. Это общее правило. Здесь есть исключения, но пока мы говорим об общей правовой базе.
В ЖК РФ также указано, что границы и размер ЗУ, для того, чтобы мы могли говорить о нём, как о ЗУ, определяются в соответствии с земельным и градостроительным законодательством. Получается, что по ЖК РФ ЗУ, который прописан в самом ЖК, также должен иметь границы и чёткий размер.
Помимо ст. 36 ЖК РФ, есть Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 189-ФЗ, согласно которому ЖК РФ вступил в действие с 1 марта 2005. В этом вводном законе прописаны основные правила игры: как и по каким принципам будет действовать ЖК, а ст. 16 полностью посвящена ЗУ.
Дело в том, что в 2004-2005 гг. был промежуток в праве, когда по ЗУ не принималось никаких нормативных документов. До этого, ещё при советской власти, был определённый, чёткий, порядок пользования, выдела, установки на баланс ЗУ. Когда мы будем говорить про старую застройку, мы эти вопросы поднимем. Чуть позже наступил пробел в праве.
Земельный кодекс был принят, но никаких отдельных, понятных правил постановки на учёт ЗУ под многоквартирными домами он, по сути, не содержал. Почему? Потому что не было жилищного законодательства. Целый отдел жилищного законодательства отсутствовал. Были отдельные законы о товариществах, о кондоминиумах, были отдельные законы о каких-то жилищных кооперативах. Но эти законы не удовлетворяли этот сектор. Он оставался, по сути, неуправляемым. Поскольку он неуправляемый, то земельное законодательство аккуратно обходило эти вопросы. И только с момента принятия ЖК РФ эти два разных на тот момент понятия начали сводить воедино. Ст.16 направлена как раз на то, чтобы привязать ЖК к земельному законодательству.
Итак, ст.16 дала конкретные, чёткие указания: все ЗУ, расположенные под многоквартирными домами, являются собственностью собственников помещений. Чётко, конкретно, без всяких исключений. Момент, с которого такие земельные участки переходят в собственность собственников помещений, также описан в 16-й статье: он переходит бесплатно в общую долевую собственность с момента формирования и проведения государственного кадастрового учёта.
Из этой статьи можно выделить основные принципы формирования земельных участков. Первый принцип: участок такая же долевая собственность, как и любое общее имущество в МКД. Второй принцип: как только мы понимаем, что ЗУ сформирован как объект, у него есть границы и размер, он сразу становится собственностью собственников помещений. И третий принцип – переход в собственность является бесплатным, именно сам переход.
Не нужны никакие разрешения, государственные органы на сегодня только подтверждают такой переход тем, что вносят необходимые регистрационные записи и оформляют документы. Но они не решают, передавать или не передавать вам ЗУ. Этот ЗУ переходит в собственность собственников помещений автоматически.
В рамках сегодняшней лекции, любой управляющий домом – это одно лицо, которое имеет одинаковый набор прав и обязанностей. И когда я говорю про вас, я, конечно же, подразумеваю, что вы представляете собственников помещений в этом вопросе, так как вы обслуживаете их общее имущество, а мы говорим сегодня о ЗУ, который тоже может стать общим имуществом.