Законодательство. Формы проведения ОСС

Законодательство. Тут я прошу обратить внимание. Во-первых, основные положения регламентирует Жилищный кодекс, статьи 44-50. Следующий документ, к которому мы всегда будем обращаться — это Приказ Минстроя N 937. Он утверждает требования к оформлению протоколов общего собрания собственников и, конечно же, порядок передачи копий решений и самих протоколов в Госжилинспекцию.

Следующий документ — это Приказ Минстроя N 411. Обратите внимание, что этот приказ не требует, а предлагает примерные условия договора управления, но это не сегодняшняя тема, и методические рекомендации по порядку организации и проведению общего собрания собственников. Методические рекомендации означают, что это не требование Минстроя делать именно так, как написано в этих методических рекомендациях, а их пожелание и то, как они их видят в идеальном мире. У нас с вами мир не идеален, но мы стараемся придерживаться тех требований хотя бы и по большей степени рекомендаций, которые нам предлагает Минстрой. Также мы сегодня коснемся 209-го Федерального Закона о ГИС ЖКХ. Посмотрим, на основании чего, в какие сроки и куда нужно размещать протокол общего собрания собственников. И коснемся 152-го Федерального Закона о персональных данных. Что такое персональные данные, в каком случае мы имеем право размещать информацию с персональными данными, на какие сервис-порталы мы не имеем права размещать персональные данные, какая за это будет ответственность, тоже мы посмотрим.

Еще из законодательства. Нормативно-правовой акт следующий — 731-е Постановление Правительства, всем известный стандарт раскрытия информации. Что в какие сроки должно размещаться на портале Реформа ЖКХ.

882-й Приказ Минстроя уже утверждает формы, в которые нужно уложиться, при размещении информации в Реформе ЖКХ. И 491-е Постановление Правительства, стандарт управления. Его мы тоже сегодня коснемся, касаемо технической документации, тоже посмотрим. Здесь в законодательстве не указано огромное количество писем-разъяснений Минстроя, к которым мы тоже будем обращаться. Их вы найдете в раздаточном материале.

Итак, что же такое собрание собственников. Собрание собственников является органом управления многоквартирным домом. Что означает, что собираясь на общем собрании собственников, собственники выбирают способ управления, управляющую организацию, сам порядок управления, то есть, текст договора управления, либо если это ТСЖ, то Устав. Принимают какие-то дополнительные документы, принимают дополнительные решения, возлагает на кого-то полномочия, помимо управляющей компании и ТСЖ. Поэтому общее собрание собственников можно полноправно назвать органом управления многоквартирным домом, потому что если бы не их решения, ни управляющая компания, ни ТСЖ ничего не могли бы делать, у них были бы завязаны руки.

Обратим внимание вот на что. Общее собрание собственников должно проводиться, как минимум, один раз в год. И действительно, ч.1 ст.45 устанавливает: собственники обязаны инициировать годовое общее собрание собственников, которое проводится в течение II квартала года, следующего за отчетным, соответственно. Если, конечно, другого срока не установлено ни договором управления, ни Уставом, ни каким-то решением, принятым на предыдущем общем собрании собственников. И тут ломается наш главный стереотип. Потому что, казалось бы, управляющая компания ежегодно в течение II квартала как раз проводит общее собрание собственников, для того чтобы утвердить годовой отчет, для того чтобы запланировать следующий год. Но нет, годовое общее собрание должно инициироваться собственниками. В случае, если собственники не проявили инициативу — а такое иногда бывает, я бы даже сказала не иногда, а часто — в этом случае управляющая компания не будет нести ответственности за то, что не сделали собственники. Они же не могут заставить собственников провести собрание. И что получается про утверждение годового отчета. Управляющая организация в течение I квартала текущего года обязана предоставлять собственникам помещений многоквартирного дома отчет о выполнении договора управления за прошлый год, а также размещать указанный отчет в системе, если другого, конечно, не установлено договором управления. И получается так, что управляющая организация не должна не утверждать, не предлагать на утверждение, она просто должна предоставить. А согласно стандарту раскрытия информации она должна это сделать до 1 апреля года, следующего за отчетным. То есть, например, до 1 апреля 2017 г. управляющая компания обязана была разместить информацию о годовом отчете в Реформе ЖКХ за период 2016 г. Она это сделала и она может считать себя исполнившей обязанности. И собственники, обращаясь в управляющую компанию, требуя годовой отчет, либо вообще какую-то другую информацию, жалуясь на то, что её не предоставили на утверждение, в принципе, собственники не имеют права это делать, потому что информация размещена и согласно п.17 стандарта раскрытия информации, управляющая компания при получении такого запроса, где известно, что информация находится на портале Реформа ЖКХ, либо на официальном сайте компании, вправе, не раскрывая запрашиваемую информацию, сообщить адрес на официальный сайт, где находится эта информация. Кстати, в раздаточном материале образец такого письма имеется.

Итак, инициаторы общего собрания собственников. Инициатором первичного общего собрания собственников может быть собственник, либо несколько собственников помещений. Что такое первичное собрание. Это когда дом сдан в эксплуатацию, управляющая компания не выбрана. Например, застройщик не заключил на 3 месяца с управляющей компанией договор управления. И собственники вправе до объявления конкурса на дом провести собрание и выбрать самостоятельно управляющую компанию на дом, либо создать ТСЖ. В случае, если застройщик заключил договор управления с управляющей компанией на 3 месяца, срочный договор управления, эта управляющая компания в течение этих 3-х месяцев имеет право инициировать собрание и предложить собственникам заключить уже нормальный договор управления на нормальных условиях, когда собственники являются второй стороной. И срок договора управления в этом случае будет от 1 года до 5 лет согласно ст.162 Жилищного кодекса.

Следующий вид собрания — это годовые и внеочередные собрания. Любой из собственников в многоквартирном доме, управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК, либо собственники, обладающие не менее 10 % от общего количества голосов собственников в помещении, вправе инициировать такое собрание. В этом случае инициатор вправе осуществлять действия для организации, подготовки и проведения этого собрания.

Это значит составить список всех собственников. Он может это сделать опросным путем, пройдя по всем квартирам, получить выписку из ЕГРН, и тому подобное. Сделать предварительный опрос мнений собственников по повестке дня. То есть, есть примерная повестка дня, а когда инициатор составляет список собственников, он имеет право спросить, решить, что и как. Даже когда есть уведомление вывешенное, либо под подпись предоставленное собственником, инициатор имеет право до собрания обойти, уточнить, спросить мнение, чтобы быть готовым к определенному решению. Также определение доли каждого собственника в общем имуществе, определение кандидатур председателя, секретаря и счетной комиссии, и другие вопросы, которые нужно решать до и во время проведения общего собрания собственников.

Рассмотрим управляющую компанию как инициатора и как организатора. Управляющая компания как инициатор выступает в том случае, если она сама приняла решение, что хочет инициировать собрание, вышла к собственникам со своей повесткой собрания, сама собрала все списки, подготовила все документы с ее повесткой собрания. В этом случае она считается как инициатор собрания. В случае, если управляющая организация выступает организатором собрания, то она делает тоже самое. Единственное отличие, что повестка дня предоставлена собственниками.

В каком случае управляющая компания выступает не инициатором, а организатором. В случае, если не менее 10 % голосов собственников явились в управляющую организацию — тут имеется в виду, и в управляющую компанию, и в ТСЖ, так что всю группу управления — с требованием организовать общее собрание собственников. В этом случае управляющая организация обязана в течение 45 дней организовать и провести собрание. При этом нужно учитывать, что за 10 дней все собственники должны быть уже уведомлены о проведении такого собрания. И, конечно, в ее обязанности будет уведомление, проведение опросного собрания, мнений сбора, если такое требуется, проведение самого собрания, оформление всех документов и по итогу предоставление всех документов в Госжилинспекцию и уведомление собственников о результатах общего собрания собственников.

Что является здесь важным. Возникает вопрос, кто же в этом случае будет оплачивать затраты на организацию собрания, в случае если управляющая организация не хотела проводить, но ее обязали — здесь не менее 10 % голосов собственников и, соответственно, законодательство обязало ее провести. На этот счет есть Письмо Минстроя, которое говорит, что финансовые расходы несет инициатор общего собрания собственников. Если инициатором является управляющая организация, либо ТСЖ, то оплачивает все расходы управляющая организация и ТСЖ. Если инициатором выступает собственник либо собственники, то общее собрание собственников оплачивает этот собственник/собственники. В случае, если выступают собственники, обладающие не менее 10 % голосов, то эти же собственники оплачивают расходы, на проведение такого общего собрания собственников. Поэтому если некоторые собственники считают, что вправе обратиться в управляющую компанию и потребовать провести общее собрание — да, они вправе. Но если они считают, что они не будут никаких затрат нести, то здесь они, конечно, ошибаются.

Здесь есть один момент. В случае, если в договоре управления, в Уставе, в каком-то другом положении, в порядке, либо на предыдущих общих собраниях приняты решения о порядке финансирования расходов на организацию и проведение общего собрания собственников, то применяются уже не разъяснения Минстроя, а тот порядок, который принят на общем собрании собственников.

Далее рассмотрим формы проведения общего собрания собственников. Независимо от того, какая форма выбрана при проведении собрания, требования к проведению и оформлению документации едины. Как вам известно, выделены очная, заочная и очно-заочная формы собрания. При очной форме совместное присутствие требуется собственников в одно время и в одном месте. Принимаются решения по повестке дня и составляется реестр собственников многоквартирного дома, принявших участие в собрании.

В случае, если форма проведения заочная, во-первых, она проводится только в случае, если очная форма не набрала кворум. И поэтому инициатор имеет право объявить о проведении заочной части собрания. И определяются для вида заочного собрания: заочным путем, либо с использованием ГИС ЖКХ. Опросный путь вам всем известен — это выдача бюллетеней. Собственники отмечают решения свои и сдают бюллетени обратно. Что касается с использованием ГИС ЖКХ, то система ГИС ЖКХ предоставит такую возможность с 1 января 2018 г. А для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, с 1 июля 2019 г. На сегодняшний день в ГИС ЖКХ нет всех возможностей, которые она должна на самом деле давать. Поэтому что касается голосования и вообще общего собрания собственников, то единственное, что там на сегодняшний день можно делать — это размещать протоколы общих собраний собственников и сохранять их там. В будущем планируется, что инициаторы имеют право прямо там уведомлять собственников, собирать решения, составлять протокол и, соответственно, отправлять этот протокол в Госжилинспекцию не распечатывая, а направляя по ГИС ЖКХ прямо в Госжилинспекцию.

Что касается очно-заочного собрания, сказать что новое, уже нельзя, давно забытое старое. Итак, очно-заочное собрание сочетает преимущества двух форм, очной и заочной. Кворум определяется в целом по итогам собрания. Например, если на очную пришло определенное количество человек, они уже на заочной голосовать не должны. Суммируются голоса очной и заочной. Что касается, когда мы проводим отдельно очную, а потом объявляем о заочной, тогда те, кто голосовал в очной, должны снова проголосовать и сдать и бюллетени, для того чтобы заочно их голоса были приняты. Поэтому еще одним плюсом очно-заочной формы является то, что между очной и заочной, когда отдельно проводим, мы должны за 10 дней уведомить о заочной форме. И снова направить уведомления, снова собирать списки собственников. То есть потом по итогу в Госжилинспекцию сдается два пакета документов — очный и заочный. В очном всё равно по итогу составляется протокол о том, что кворума нет и этот пакет документов сдается. Потом проводится заочная, собирается все тот же пакет документов и снова сдается в Госжилинспекцию. А в случае очно-заочной, во-первых, промежутка может не быть, 10 дней — сначала проводим очную и в тот же день можем объявить о заочном этапе. И пакет документов, он один на всех. Во-первых, это уменьшает финансовые затраты — не нужно два раза уведомлять, распечатывать дополнительные документы, во-вторых, и в Госжилинспекцию меньше нести, и собственники, которые голосовали на очной, не будут раздражаться на то, что им приходится голосовать вторично. Все здесь предусмотрено в очно-заочной форме. И на протяжении последних полгода с управляющими компаниями мы как раз работаем по очно-заочным формам. Даже те, кто не понимали смысла, потом, когда мы им разъясняли все плюсы и минусы, понимали, что это действительно намного удобней, чем проводить два отдельных собрания.

Заочная форма. Мы тут с вами уже всё посмотрели. Здесь хочется отметить один очень важный момент. Возникают споры, рассуждения по поводу продления срока заочного голосования. Действительно законодательство нам говорит, что в уведомлении нужно указать сроки проведения собрания. Но Жилищный кодекс не содержит запрета на продление первоначально установленного срока заочного голосования. Я делаю вывод такой, что если в законодательстве этого не прописано, то заблаговременно уведомив собственников, мы имеем право продлить срок приема бюллетеней заочного голосования. Но мы стараемся не злоупотреблять этим, стараемся рассчитывать срок заочного голосования и указываем эти сроки. Лучше мы их сделаем подлиннее, но у нас будет кворум, чем потом будем думать, продлевать или не продлевать. Потому что в разных субъектах по-разному принимают решение: признавать правомерным продление срока или не признавать. Два определения перед вашими глазами. В этих определениях принято решение о признании законным продления срока заочного голосования. Но как практикующие юристы мы вам рекомендуем постараться сделать так, чтобы не попадать в такую ситуацию, не продлевать. Независимо от этого в раздаточном материале имеется образец сообщения о продлении срока заочного голосования, которым вы также сможете пользоваться.

Очно-заочную форму мы обсудили. Один нюанс. В случае очно-заочной формы решения собственников, принятые как на очном собрании, так и на заочном голосовании, оформляются письменными решениями. В случае общего собрания бланк называется «Решение собственника», а в случае заочного, «Бюллетень заочного голосования».

Переходим к компетенции собрания. Жилищный кодекс четко разграничивает вопросы, которые принимаются простым большинством, то есть, более 50 %, и квалификационным большинством — не менее 2/3 голосов. Здесь нужно всё это понимать, случайно не попасть в ситуацию, когда вы набрали больше 50, но не обратили внимание, что для этого решения требуется 2/3. Поэтому на следующих слайдах вы в целом видите информацию, при каких вопросах какой кворум требуется. Для более 50 % голосов относятся вопросы, касающиеся проведения общего собрания, управления многоквартирным домом. Только не все вопросы по управлению многоквартирным домом, а только часть. Договор управления, плата, тариф за содержание и ремонт, за управление многоквартирным домом, а также определение перечня работ, утверждение смет для ТСЖ. И 2/3 голосов утверждаются вопросы, касающиеся общего имущества — тут и аренда, тут и утверждение, кто подписывает, как подписывает, в какие сроки подписывает, управление многоквартирным домом и капитальный ремонт.

По общему имуществу еще один момент. В раздаточном материале также есть уведомление со всеми вопросами, которые необходимо решить при сдаче в аренду общего имущества, будь это просто помещение какое-то, либо стена, на которой будет рекламный щит установлен.

Что касается капитального ремонта, здесь всё тоже понятно. Все вопросы, которые касаются организации, формирования фонда капремонта, либо использования, получения кредита, все это решается 2/3 голосов и вопросы о реконструкции тоже. За исключением одного вопроса: уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, принимается 100 % собственников многоквартирного дома. Это регламентировано ч.3 ст.36 Жилищного кодекса. Что это означает. Если вы хотите выпилить окно в стене, это уменьшение общего имущества, требуется 100 % согласие собственников. Если вы хотите вырезать в стене дверь, например, на 1 этаже, чтобы у вас был отдельный вход, требуется 100 % решение собственников. Если вы хотите организовать себе тамбур, например, на несколько квартир и разделить все это железной дверью — это тоже уменьшение общего имущества и требует 100 % собственников.

Что такое вообще реконструкция. Реконструкция — это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей и качества инженерно-технического обеспечения. Тут возникают вопросы, потому что часто к нам обращались собственники и управляющие компании с вопросами, в каких случаях считается реконструкцией, а в каких случаях не считается реконструкцией. Так вот, реконструкция — это не переустройство и не перепланировка жилого помещения. Реконструкция — это только то, что связано с общим имуществом многоквартирного дома: с инженерными сетями, с коридорами, с подъездами, с лестничными клетками, с лифтами, с фасадом, с крышей. Но вопросы не касаются переустановки стены в жилом помещении какого-то собственника. Переустройство и перепланировка — это изменение чего-то, что касается жилого помещения, либо нежилого помещения, что требует изменения в техническом паспорте не многоквартирного дома, а жилого помещения. Поэтому при перепланировке и переустройстве собственники, которые это производят, не обязаны проводить собрания и тем более уж набирать 100 % согласия собственников.

Итак, переходим к повестке дня. Есть 4 вопроса, которые обязательны для включения в каждую повестку дня общего собрания собственников. Это выбор председателя, секретаря, счетной комиссии, а также выбор места хранения протоколов и решений собственников в многоквартирном доме по вопросам повестки дня. Но здесь есть один нюанс. Если вы на одном из предыдущих собраний собственников, либо в каком-то положении, договоре управления, в Уставе приняли решение о том, что председателем на следующих четырех собраниях, или председателем до конца 2017 г., или местом хранения протоколов будет являться такой-то адрес, если вы такое решение на собрании предыдущем приняли, то на следующих, в чьи сроки входят как раз эти решения вам уже не нужно выбирать председателя, секретаря, счетную комиссию, место хранения протоколов и решений собственников.

Как показывает практика, изучая договоры управления управляющих организаций, мы как раз находим пункт, где прописано, что местом хранения протоколов общего собрания собственников и решений собственников в повестке дня является адрес такой-то, и указан адрес, где находится офис управляющей организации. В договоре управления прописано, текст договора управления согласован и утвержден на собрании собственников, соответственно, все протоколы общего собрания собственников и решения, будут храниться по этому адресу. В случае, если не принято единого решения, тогда надо в каждую повестку дня включать эти 4 вопроса. Обычно бывает, что первые 3 вопроса — председатель, секретарь и счётная комиссия решаются в начале, место хранения решается последним вопросом. Требования нет, можно их мешать, просто нелогично, если председателя выберут в конце.

Рекомендуемые вопросы для первого общего собрания собственников, я думаю, вам известны. Это выбор способа управления, выбор управляющей организации. Соответственно, если управляющей организации, то выбор совета, председателя совета, уполномочение председателя совета, утверждение порядка инвентаризации общедомового имущества, утверждение текста договора управления, тарифов. В случае, если это создание ТСЖ, то члены ТСЖ потом выберут правление членов ТСЖ, а среди правления выберут председателя правления ТСЖ.