Понятие, характеристика и особенности договора управления

Итак, подробный план сегодняшнего дня. Сначала мы с вами посмотрим, начнем прямо с азов, с самых базовых принципов: понятие Договора управления, характеристика, особенности, чем он так отличается от остальных всех договоров. Поговорим про структуру, про содержание, про обязательные условия, которые нам диктует и ГК, и Жилищный кодекс. Про порядок заключения, потому что, как вы знаете, Договор управления может заключаться как с собственниками, так и с ТСЖ, так и в результате открытого конкурса. Поэтому мы про всю эту специфику сегодня с вами поговорим, по каждому пункту пройдем.

Итак, для того, чтобы разобраться в Договоре управления, конечно же, нужно проанализировать достаточно большой ряд документов, которые регламентируют работу управляющей компании именно в части Договора управления, которая ограничивает требования, предписывает определенные условия оставлять Договор управления. И, конечно же, самое главное для нас является ГК, потому что ГК, в принципе, регулирует взаимоотношения между лицами – между физическими лицами. между юридическими лицами, правоотношения, в том числе договорные – они как раз регулируются ГК. Гражданский кодекс устанавливает требования общие и говорит о том, что если какой-то иной специальный Федеральный закон устанавливает какие-то особые требования, как, например, в случае договора управления, то нужно руководствоваться этими особыми специальными требованиями. И, естественно, ЖК тоже был непосредственно положен в основу нашего сегодняшнего курса. Он достаточно часто меняется.

Далее, специальные законы, которые идут непосредственно для управляющих организаций, для тех, кто выполняет услуги, оказывает услуги управления. Это – ТСЖ, или жилищные кооперативы. Для всех этих лиц даже существуют отдельные постановления Правительства ― это постановление N290 «О минимальном перечне услуг и работ…», которое обязательно к выполнению. До этого действовало постановление Госстроя N170. И суды, в случае вынесения каких-то штрафов или предписаний, руководствовались в основном постановлением Госстроя N170. Но, как мы проанализировали, как мы видим, в последнее время все чаще и чаще именно идет отсылка к 290-му Постановлению. Во многом они пересекаются – по требованиям, по работам, которые необходимо проводить по многоквартирному дому; о том, как содержать общее имущество многоквартирного дома. И 290-ое немножечко шире трактует эти понятия. Также есть ПП N354. Оно регламентирует предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям, нанимателям помещений, потому что, как мы увидим позже, предоставление коммунальных услуг в обязательном порядке является тоже требованием как и Договора управления, так и лицензионным требованием к управляющим организациям.

Что еще? Какие у нас есть законы и приказы, которые регламентируют? Это, естественно, приказ Минстроя N 411/пр. Он утверждает примерные условия Договора управления и даёт методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний.

Сразу хочу сказать. Нас спрашивали: обязательны ли эти условия? Обязательно ли строго следовать букве этого приказа, что там написано? И ответ такой – нет, не обязательно, потому что если посмотреть, то прямо в его преамбуле написано, что это является лишь методической разработкой и рекомендацией Минстроя к управляющим компаниям.

У вас в раздатке будет шаблон-конструктор. Он был разработан Аналитическим центром при Правительстве РФ. Эта работа велась достаточно долго. Документ объёмный – там порядка 100 с лишним страниц.

Следующий приказ, о котором нужно сказать, он появился совсем недавно. Хоть он и датируется 2015-м годом, но, на самом деле, вступил в силу только в апреле этого года. Он утверждает формы акта приёмки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества. То есть, он не утверждает ни правила, ни сроки, ни какие-то особенности вот этих актов приёмки, он только лишь регламентирует форму.

Все остальные положения, которые касаются контроля за действиями управляющей компанией со стороны собственников, со стороны Совета дома, – это, конечно же, условия, которые должны прописываться в Договоре управления.

Следующий приказ – приказ Минстроя N927/пр. Он утверждает требования к оформлению протоколов общих собраний и порядок передачи копий решений и протоколов общего собрания как раз в ГЖИ. То есть, если раньше можно было в любом удобном виде для управляющей компании составлять протоколы, только чтобы они соответствовали требованиям Гражданского кодекса по проведению собраний, то сейчас форма протокола тоже регламентирована, она закреплена в приказе, и теперь в случае, если вы будете проводить общее собрание, то протоколы нужно будет внести именно в этом виде. В раздатке у нас образец – там есть образец и протоколов, и уведомления. В раздатке, в папке «Образцы» у нас там есть.

Более подробно про проведение общих собраний мы проводили бесплатный вебинар – он был большой, 4-хчасовой. Почти все вопросы, которые там были, мы их раскрыли. Он выложен у нас в свободном доступе на Ютубе. Можете его тоже посмотреть. Я думаю, что вы найдете много полезного для себя. Сегодня мы будем на ключевых моментах, которые касаются проведения собраний в части заключения Договора управления, останавливаться. А, в принципе, если вас интересует тема, как проводить собрания по-новому, то можете посмотреть бесплатный вебинар. Я считаю, что он получился достаточно не плохим.

Помимо этого, обязательным законом, конечно же, является Федеральный закон N 209 «О ГИС ЖКХ».

Естественно, так как вы являетесь управляющей организацией, на вас также распространяется Федеральный закон N 99 «О лицензировании отдельных видов деятельности», потому что с прошлого года управляющая компания обязательно должна получить лицензию и соблюдать лицензионные требования. И одно из лицензионных требований, как мы увидим дальше, является как раз работа в соответствии с Договором управления.

И есть также не нормативные, а просто разъяснительные документы, письма Минстроя, который разъясняет определенные положения.

Давайте мы перейдем к рассмотрению Договора управления. Сейчас мы посмотрим на правовую природу, то есть, что такое Договор управления, почему отвечает признакам публичности, какие последствия это влечёт, какие особенности есть у этого типа договоров, который отличает его от всех остальных типов договоров ГК, и подробнейшим образом на нём остановимся.

Понятие Договора управления закреплено в 162-й статье Жилищного кодекса, в п. 2. «По Договору управления многоквартирного дома одна сторона (это управляющая организация; в ЖК так и сказано – управляющая организация – прим. ред.) по заданию другой стороны. Другой стороной могут являться либо собственники помещений в МКД, либо органы управления ТСЖ, либо органы управления жилищного кооператива и иного другого специализированного потребительского кооператива. А также стороной по Договору управления может являться либо застройщик, либо лицо, принявшее помещение от застройщика. И смотрите, что по этому договору вот эти лица обязуются друг в отношении друга делать. «В течение согласованного срока….» Это нам говорит о чём? О том, что Договор управления обязательно должен быть срочный, у него должен быть срок – мы позже поговорим, какой он может быть.

Следующий пункт – «за плату», то есть видно, что это договор возмездный, бесплатно там ничего не может быть. «За плату обязуются выполнять работы и оказывать услуги по…». Вот тут внимание! Три пункта, которые здесь важны: «по управлению многоквартирным домом оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию или ремонту общего имущества в таком доме, а также предоставлять коммунальные услуги собственникам помещения в таком доме и пользующимся помещениями…», то есть нанимателям», то есть если это квартиры по соц. найму идут. Или – арендаторы, которые есть в этом доме. «… а также осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирного дома деятельность».

Смотрите, какие у нас основные вещи, которые нужно вынести из этого управления? Во-первых, договор обязательно двусторонний договор, который должен быть в обязательном порядке заключён в письменном виде, согласно ГК, и по которому обязательно управляющая компания должна предоставлять и быть ответственной за все три вида услуги, которые она оказывает – за содержание и текущий ремонт. Капитальные ремонты не являются сейчас обязательными по Договору управления (об этом чуть позже). Оказывать услуги именно по управлению многоквартирным домом, и, как раз, по управлению многоквартирным домом есть Постановление Правительства N 416, которое регламентирует стандарты управления, то есть что входит в эту функцию управления многоквартирным домом. То есть все эти работы, которые прописаны в 416-м стандарте, они все являются обязательными к выполнению в любой управляющей организации.

Следующий пункт: «оказывать услуги, выполнять работы по надлежащему содержанию текущего ремонта». Это, во-первых, минимальный перечень работ и услуг, которые оказываются. То есть, он, конечно, очень большой, но, в принципе, он ограничен.

Также в Постановлении N 290 закреплены проведение осмотров, предоставление предложениq собственникам по содержанию. И также есть требования по ремонту.

И обратите внимание. Многие заблуждаются, что ещё одним обязательным пунктом является предоставление коммунальных услуг. Но вы уже сейчас смотрите, что предоставление коммунальных услуг является обязательным условием Договора управления. И если по Договору управления управляющая компания не является исполнителем коммунальных услуг, то такой Договор управления можно признать недействительным, и такие решения судов есть.

Так исторически сложилось в России, что в некоторых городах существует такое понятие как «прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями», и это, на самом деле, является нарушением лицензионных требований. И уже есть судебная практика, когда ГЖИ, если видят, что управляющая компания не является исполнителем коммунальных услуг, они имеют полное право, во-первых, выдать предписание устранения или выписать штраф в размере 250 тыс. за нарушение лицензионных требований.

Договор управления обязательно в себе должен заключать положение о том, что управляющая организация является исполнителем коммунальных услуг. Прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями могут быть. Но прямых договоров на сегодняшний день быть не может.

Последним пунктом, который я выделил из определения Договора управления, выделяется фраза о том, что управляющая организация должна осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирного дома деятельность.

Цели управления могут быть разные. Самая первая цель управления – это, естественно, создание благоприятных и комфортных, безопасных, как того требуют СНиПы по содержанию жилых и многоквартирных домов, которые являются обязательными. Я думаю, в каждом городе правила и градостроительные, и благоустройства, в которых написано, что целями управления дома является создание комфортных и безопасных условий для проживания граждан. В некоторых домах я видел, что в договорах управления прописываются другие дополнительные цели управления. Например: доведение класса энергоэффективности дома до определенного уровня.

Давайте пойдем дальше и поговорим, что со стороны Гражданского кодекса представляет собой Договор управления. И вот тут вот, на самом деле, интересно, потому что если мы посмотрим Гражданский кодекс, то ст. 421 говорит о том, что лица имеют право заключать договоры смешанного типа. То есть это договоры, которые в себе могут содержать элементы нескольких ключевых договоров, которые прописаны в ГК. В том числе в ГК прописано, что такое Договор подряда. И также прописано, что такое Договор возмездного оказания услуг. И поэтому, как вы увидите дальше, как мы проанализировали, и суды приходят к такому выводу – что Договор управления является договором смешанного типа. С одной стороны, это договор подряда в части ремонта общего имущества. Это будет непосредственно сказываться на том, как будут приниматься работы и услуги, точнее – работы по ремонту дома; как будут оформляться акты приемки; и как будут учитываться целевые средства на доме по как раз ремонту. Во второй своей части он является договором возмездного оказания услуг, который регулируется также 779-ой статьей Гражданского кодекса. И он здесь регулируется, в частности, для содержания общего имущества и управления многоквартирным домом.

Договор управления можно разложить на несколько частей. И, как вы увидите, по договору возмездного оказания услуг (то есть это содержание общего имущества и управление) исполнитель обязуется по заданию заказчика оказывать услуги (тут «выполнять работы» убрано) и совершать определенные действия, или осуществить определенную деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Как мы увидим дальше, обязанность по оплате, на самом-то деле, никак не связана с качеством предоставления услуг. Это тоже очень важный момент, который вам нужно понять. То есть если собственники пытаются сослаться на то, что компания ничего не делает, поэтому они и не хотят платить, – они не имеют на это право, потому что по договору возмездного оказания услуг заказчик обязуется оплатить эти услуги. Если они не согласны с перечнем предоставленных услуг, то чуть позже мы остановимся на том, что с этим делать.

Далее – по 702-й статье, то есть то, что касается части договора подряда, в части ремонта общего имущества. Опять-таки, постараемся препарировать ГК. Что он говорит? О том, что одна сторона – подрядчик – то есть в данном случае управляющая организация – обязуется выполнить задание другой стороны (соответственно, собственников или ТСЖ, они будут заказчиками), определенную работу и сдать ее результат заказчику. А заказчик обязуется принять результаты работы и оплатить его. Вот это тоже очень важно. Когда мы дальше будем говорить про акты выполненных работ, то этот момент тоже очень важно понимать, потому что приемка работ является не правом собственников, а его обязанностью.

Тут даже можно сделать определенное усиление, потому что это договор не просто подряда у нас идёт, а 740-я ст. Гражданского кодекса детализирует, что это договор строительного подряда, и по договору строительного подряда подрядчик обязуется выполнить строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия. В нашем случае собственники обязаны допустить до ремонта, если какие-то работы согласованы, не препятствовать этому. После того, как работы выполнены, они обязаны принять результат работы и оплатить условленную цену.

Следующим важным пунктом, который надо обсудить по Договору управления, – это его признаки публичности, то есть что это значит и какие последствия влечет. Если, опять-таки, обратимся к ГК (ст. 426), то мы видим, что публичным договором называется договор, заключенный лицом, «осуществляющим (я опускаю определенные моменты)… приносящую доход деятельность» (деятельность по управлению домами как раз является – там прямо в преамбуле по лицензированию сказано, что это предпринимательская деятельность, направленная на увеличение дохода), то есть тут уже деятельность приносит прибыль, доход, «и устанавливающий его обязанности по… выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо… должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится…». И тут смотрите, какая особенность. Действительно, по Договору управления ключевыми положениями все эти 3 пункта выполняются.

Во-первых, одной из сторон Договора управления является как раз управляющая организация. Она признается лицом, которое осуществляет предпринимательскую или иную деятельность – это прямо заключено в ЖК. К ТСЖ это отношение не имеет, у ТСЖ как такового Договора управления и нет, потому что они руководствуются в своей деятельности исключительно уставом.

Итак, одной из сторон Договора управления является управляющая организация. Естественно, её деятельность направлена на увеличение прибыли. И также по договору эта УО выполняет работы и оказывает услуги собственникам по многоквартирному дому. И также УО не может уклониться от заключения или не заключать договор с каким-то из собственников, если по этому дому выбрана эта управляющая организация. То есть, если по дому выбирается управляющая организация и заключается Договор управления, то все его положения обязательны для всех собственников и нанимателей в этом доме. Если объединить в себе эти три ключевые характеристики, то мы видим, что Договор управления обладает признаками публичности.

Многие, на самом деле, считают, что если договор публичный, значит, к УО могут прийти собственники из других домов, и на тех же условиях заключить Договор управления, как и другие дома. Но, на самом деле, это не так. Договор управления, как мы уже сказали, не является офертой, то есть безусловным принятием, которым является просто заявление о присоединении. Потому что в Договоре управления есть ряд требований, которые характерны для каждого дома в отдельности. Даже если между собой дома близнецы-братья, все равно Договор управления, ну хотя бы адрес этого дома, будет отличаться. А если в договорах отличается хотя бы один или несколько обязательных реквизитов, то это два совершенно разных договора

По судебной практике мы нашли несколько выдержек из судов, из апелляционных определений которых следует, что Договор управления является публичным договором в отношении всех собственников помещения в конкретном доме. Если принят тариф такой-то по дому, то он такой распространяется на всех – и на собственников жилых помещений, и нежилых помещений.

Ещё одна судебная практика. Управляющая компания стала уклонятся от выполнения обязанностей по договору. И обуславливалось это тем, что с ними договор не подписан. Но, как сказал суд, Договор управления является публичным, и обязательно, если договор был принят, если его положения вступили в силу по этому дому, то есть факт управления был реализован, то он является обязательным для всех участников этих правоотношений, и управляющая компания не может отказать в предоставлении услуг тем собственникам, с которыми она не подписывала договоры, если была практика подписания двусторонних с каждым собственником. Поэтому суд, помимо того, что обязал оказывать услуги, также по закону зашиты прав потребителей взыскал с управляющей организации компенсацию морального вреда.