2. Технический паспорт здания

У всех управляющих организаций или ТСЖ должны храниться технические паспорта зданий. Если по каким-то причинам у управляющей организации нет техпаспорта, то в течение 3 месяцев сторона, которая передаёт документацию (предыдущая управляющая организация, ТСЖ, застройщик или жильцы, если дом находился в непосредственном управлении) должна восстановить и передать её в новую управляющую организацию.

Форма техпаспорта закреплена Приказом Министерства по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ РФ № 37 от 4 августа 1998 г. («Об утверждении  Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации»). Проверить соответствие техпаспорта дома закону вы сможете именно по этому приказу.

Технические паспорта внешне могут выглядеть по-разному. Например, техпаспорта довоенных домов похожи на большие фотоальбомы, а более новые – упакованы в папку. В любом случае это многостраничный документ, в нём приводится много разных сведений о доме:

– план земельного участка, экспликацию земельного участка, с указанием площади тротуара, газона, зелёных насаждений, детских площадок;

– описание здания: план здания, его длина, ширина, площадь, сведения об этажности, поэтажный план здания, описание всех конструктивных элементов – фундамента, стен, перекрытия, крыши, полов;

– сведения обо всех квартирах: сколько квартир, сколько в них комнат, какая в них общая и жилая площадь;

– благоустроенность квартир здания и строения (информация об отоплении, наличии или отсутствии холодной и горячей воды, газа, электричества);

– сведения о техническом состоянии и стоимости здания.

На основе этих данных, которые приводятся в техническом паспорте, раньше заполняли Реформу ЖКХ, а сейчас эти сведения нужно вносить в ГИС ЖКХ.

Какие-то части техпаспорта могут меняться или дополняться. Это происходит раз в пять лет в связи с инвентаризацией. Например, когда меняются площади квартир после перепланировки. Изменения вносятся сначала в технический паспорт квартиры, а потом, когда проходит инвентаризация, и в технический паспорт всего дома.

Внесение изменений в техпаспорт – это платная услуга, её стоимость разнится в зависимости от субъекта.

В связи с необходимостью обновлять технический паспорт можно порекомендовать следующее. Если управляющая компания по договору управления с собственниками не согласовала, кто платит за внесение изменений в документы дома, то по закону вытекает, что за это платит управляющая организация, потому что обновление технической документации раз в пять лет – это её обязанность.

Замена технического паспорта здания стоит довольно дорого, поэтому целесообразно заранее прописать в договоре управления, что изменения в технической документации вносятся за счёт средств, собираемых собственниками.

Технический учёт жилищного фонда возлагается на Бюро технической инвентаризации (БТИ).

БТИ осуществляют технический учёт жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.

В целях государственного учёта жилищного фонда БТИ осуществляют:

– техническую инвентаризацию жилищного фонда;

– оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;

– информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учётом жилищного фонда.

Инвентаризация жилых многоквартирных зданий осуществляется по Строительным нормам и правилам. Инвентаризация проводится не реже одного раза в 5 лет – согласно пункту 1.4 Приказа Минстроя РФ № 87 от.04.1992 («Об утверждении порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности»).

Инвентаризация может быть первичной или вторичной. При первичной на объект недвижимости составляется технический паспорт; вторичная инвентаризация нужна в случае изменения характеристик здания (например, при перепланировке, изменении в уровне благоустройстве и т. д.).