1. Инициаторы общего собрания собственников

Для того чтобы провести общее собрание собственников, принять решения по всем вопросам повестки дня, необходимо очень ответственно подойти к самой работе по планированию собрания. 

Первое, что нужно сделать до начала самого собрания, – определить инициативную группу. Из неё в результате должен появиться инициатор собрания, а в дальнейшем и председатель, секретарь собрания и счётная комиссия. Далее до собрания нужно решить все организационные вопросы: определить, в каком виде и в какой форме будет проводиться собрание, в какие сроки, какой будет повестка дня и как проинформировать собственников о том, что будет собрание. Необходимо подготовить всю необходимую документацию и провести дополнительную работу.

Кто может быть инициатором собрания?

В ст. 45 Жилищного кодекса в 2015 году Федеральным законом N 176-ФЗ от 29.06.2015 были внесены изменения. Как и ранее, инициатором собрания может быть любой собственник помещения – как физическое, так и юридическое лицо. Об этом говорит ч. 2. ст. 45 ЖК РФ.

Может возникнуть вопрос: является ли собственником тот человек, который, например, только что купил квартиру и имеет акт приёма-передачи, подтверждающий это, или договор долевого строительства и т. д.? Нет, официально он собственником не является, а становится таковым только после оформления права собственности. Соответственно, он не может быть инициатором собрания.

Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» N 122-ФЗ от 21.07.1997 , подтверждающим документом является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такой выписки достаточно, чтобы собственник подтвердил своё право на инициацию собрания.  

Если собрание собственников первичное, допустим, в новостройке, то его инициатором может быть один или несколько собственников помещений в этом доме. И как рекомендует Минстрой в своём письме № 411/пр от 31.07.2014, первое годовое собрание в таком доме могут проводить собственники, которые были выбраны на первичном собрании, где определялась инициативная группа для проведения следующего годового собрания.

Второй возможный инициатор – группа собственников, которые обладают не менее чем 10 % голосов от общего количества голосов в МКД. Собравшись, такие собственники пишут повестку дня, по которой они хотят провести собрание, а дальше обращаются в управляющую компанию, ТСЖ или в жилищный (жилищно-строительный) кооператив, которые, свою очередь, обязаны провести собрание с такой повесткой дня.

Что касается уведомления о таком собрании, то никаких особых требований на этот счёт в законодательстве нет. Уведомление должно быть таким, чтобы возможно было подтвердить факт его получения. Его форма не установлена.

Отдельный вопрос – это вопрос об оплате ОСС, инициированного собственниками. Изначально законодатель не предусмотрел чёткой схемы финансирования затрат на такое собрание, поэтому позже появилось письмо Минстроя РФ N 27535-ОЛ/04 от 28.02.2015 «О порядке финансирования проведения общих собраний собственников помещений в МКД». Согласно этому письму, если инициатива исходила от собственников, у которых не менее 10% голосов, то собственники и финансируют собрание, если не было каких-то других согласований по этому вопросу. Такое согласование может быть включено в договор управления. Кроме того, инициаторы собрания имеют право включить в повестку дня ОСС вопрос о том, что затраты на проведение ОСС делятся на всех собственников помещений МКД.  Если собственники проголосовали «за» по этому вопросу, в дальнейшем можно перед проведением ОСС в платёжном документе отразить эти затраты. Если собственники проголосовали «против», то понятно, что сам инициатор оплатит все затраты.

Также можно на одном из предшествующих собраний (например, на годовом собрании) решить, что другие собрания в этом году оплатит либо инициатор собрания, либо эта статья затрат будет внесена в статью «Техническое обслуживание» и т. д. В последнем случае нужно заранее предусмотреть количество собраний и рассчитать примерную стоимость одного собрания.

Помимо собственников, инициатором собрания может быть управляющая организация (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ). При этом инициировать собрание может не любая управляющая организация, а только та, которая управляет домом на основании договора управления МКД. В случае если управляющая организация потеряла лицензию, но продолжает управлять МКД (пока собственники не изберут новую УО или пройдёт открытый конкурс по выбору УО), то, поскольку она имеет действующий договор управления, она вправе быть инициатором ОСС.

Какие права есть у инициатора (или у инициативной группы)? Они вправе осуществлять действия, связанные с проведением общего собрания, а это: выявление всех собственников; предварительный опрос мнений собственников; определение доли каждого собственника общего собрания в доме; определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счётной комиссии и другие вопросы. Это утверждается в п. 6 раздела IV Приказа Минстроя РФ N 411/пр от 31.07.2014.