2. Характеристика ДУ

Как классифицировать ДУ?

О предмете ДУ говорит ст. 162 ЖК РФ: одна сторона по заданию другой стороны выполняет некий набор работ и услуг. Это значит, что ДУ – это договор смешанного типа, который сочетает в себе черты договора подряда и договора возмездного оказания услуг.

Судебная практика говорит о том, что суд, рассматривая какие-то положения о ДУ, в первую очередь, конечно же, ориентируется на ст. 162 ЖК РФ. В остальных случаях ориентируется и отсылается к ГК РФ, а именно к договорам подряда и к договорам возмездного оказания услуг.

• Постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2016 № 04АП-7115/2015 по делу А19-3646/2015
• Постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2016 № 04АП-7468/2015 по делу А19-18227/2015
• Постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2015 № 04АП-7115/2015 по делу А19-2909/2015

Ещё одна характеристика договора управления – это публичность. В ст. 426 ГК РФ сказано, что публичным признается договор, который заключен лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится.

Признаки публичности

• Договор заключается лицом, ведущим предпринимательскую деятельность (УО).
• Выполнение УО обязательств по выполнению работ и оказанию услуг собственникам помещений в МКД за определённую ежемесячную плату.
• Недопустимость отказа УО от заключения ДУ или уклонения от его заключения при наличии возможности выполнения работ и оказания услуг.
• Обязательность заключения ДУ для УО закреплена законодательно также и в случае её победы в открытом конкурсе, который проводится органом местного самоуправления (ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ, ч. 8 ст. 448 ГК РФ).

Последствия публичности

Первой особенностью является то, что УО обязана заключить договор с любым, к ней обратившимся собственником этого конкретного дома. Соответственно, управляющая компания становится юридически связанной. Под страхом возмещения убытков она должна согласиться на предложение заключить с ней договор управления на тех условиях, которые были заранее оговорены и приняты общим собранием собственников помещений.

Второе последствие публичности – договор управления должен быть установлен одинаковым для всех собственников помещений в данном доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).

Здесь существует проблема. ДУ не всегда может быть одинаковым по отношению ко всем собственникам. Прежде всего это связано с различным подходом к определению размера платы за коммунальные услуги между собственниками жилых помещений и собственниками нежилых помещений. Выход из данной ситуации – отражение в одном договоре общих условий управления с одновременным установлением особенностей расчёта указанной платы для собственников жилых и нежилых помещений. Это относится к тем домам, где нежилые помещения до сих пор не перешли на прямые договоры с РСО, вопреки п. 6 ПП РФ от 06.05.2011 № 354.
Судебная практика:

• Определение ВАС РФ от 26.11.2010 № ВАС-15819/10
• Постановления ФАС Московского округа от 21.04.2010 по делу № А40-16297/09-6-189
• ФАС Поволжского округа от 08.04.2010 по делу № А12-15747/2009 и от 09.02.2010 по делу № А12-14498/2009
• ФАС Уральского округа от 26.01.2011 № Ф09-11413/10-С5

Выдержка из Определения Ленинградского областного суда от 20.06.2013 № 33-2852/2013:

«Доводы жалобы относительно незаключения между сторонами ДУ МКД не могут быть приняты во внимание, поскольку факт управления ответчиком МКД, в котором расположено жилое помещение истца, установлен вступившим в законную силу решением суда, что обоснованно было принято судом при разрешении возникшего спора. Как указал суд <...> ДУ МКД является публичным.»

Решение: Поскольку управляющей компанией нарушено право заявителя на своевременное получение необходимой и достоверной информации об оказываемых услугах, суд в силу положений закона «О защите прав потребителей» взыскал с УО компенсацию морального вреда, а подпункт ДУ МКД, в котором установлен срок направления ответа на обращения, признал недействительным ввиду противоречия требованиям действующего законодательства.
Практика показывает, что суды легко признают ДУ публичным договором.