1. Нормативная база

Нормативная база

Если мы обратится к нормам права, чему же подчиняется договор управления?

В первую очередь, конечно, Конституции. В Конституции сказано, что нормы жилищного права утверждаются и устанавливаются как Российской Федерацией, так и субъектами Российской Федерации. Конституцией предусмотрено право на жилище, которое не относится к ДУ, а ст. 15 Конституции нам говорит, что Конституция – то, чему должны подчиняться все остальные законы.

Уровнем ниже находятся федеральные законы. Кодексы тоже относятся к федеральным законам. Каждый кодекс – это сборник федеральных законов. ДУ должен подчиняться Жилищному кодексу,  Земельному кодексу, Градостроительному кодексу и Гражданскому кодексу.
Что делать, если какие-то нормы в кодексах вдруг противоречат друг другу? Как выбирать в этом случае то, чему должен соответствовать ДУ? На этот случай есть ч. 8 ст. 5 ЖК РФ. В ней сказано, что ЖК РФ является специальным законом. Есть общие нормы права и есть специальные нормы права, посвященные каким-то конкретным вопросам. В нашем случае – это вопросы договора управления. Таким образом, в случае противоречия ЖК РФ мы должны ориентироваться именно на него.
Что же делать в случае, если иные нормы, на которые мы тоже должны ориентироваться, противоречат друг другу, но мы уже не можем выделить из них специальную норму? Например, несколько федеральных законов или ГК РФ и Земельным кодекс РФ. На этот случай есть Определение Конституционного Суда РФ от 03.02.2000 № 22-О. Там чётко сказано, что в случае, если федеральные законы друг другу противоречат, как и иные нормативные акты, которые имеют одинаковую силу и противоречат друг другу, только суд вправе решать, на нормы какого права нужно опираться. В этом случае мы должны обратиться в суд, и суд решит, на нормы какого федерального закона ориентироваться.

Дальше идут Постановления Правительства – это следующая, более низкая ступенька. Постановления не должны противоречить федеральным законам.

Итак, какие Постановления Правительства мы сегодня с вами будем рассматривать?

• ПП РФ от 06.05.2011 № 354 «Правила предоставления коммунальных услуг»
• ПП РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
• ПП РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания ОИ в МКД, и порядке их оказания и выполнения»

ПП РФ № 290 говорит о том, какой минимальный перечень работ и услуг должен выполняться в МКД. Это ещё одна основа для ДУ.

На практике часто становится проблемой то, что до момента принятия ПП РФ № 290 действовало (и сейчас действует) Постановление Госстроя РФ от 27.09.2002 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» . И в нём тоже был некий перечень работ и услуг, которые должны выполняться в МКД.
Часто бывает ситуация, когда и суды, и проверяющие органы начинают руководствоваться то одним, то другим постановлением, в результате УК не понимает, какой минимум работ необходимо выполнять – то, что предусмотрено ПП РФ № 290, или то что предусмотрено Постановлением Госстроя № 170.
П. 3 ст. 4 Федерального закона «О техническом регулировании» от 27.12.2002 № 184-ФЗ говорит, что Федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера.

Таким исполнительным органом власти является Госстрой. Следовательно, постановления Госстроя носят рекомендательный характер. Об этом написано и в самом Постановлении № 170. Все, за исключением МУПов, ГУПов и иных государственных унитарных предприятий, должны пользоваться этим Постановлением как рекомендацией.

ПП РФ № 290 содержит отсылку из ст. 161 ЖК РФ, в которой сказано, что минимальный перечень работ утверждает Правительство РФ. Следовательно, такая функция дана правительству и вот это постановление является обязательным.
Сказанное выше подтверждает Письмо Минстроя от 24.05.2016 № 19304-ОГ/04 «О разъяснении законодательства в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства».

Суд не всегда воспринимает эту точку зрения. Вплоть до Верховного Суда есть практика, когда Постановление № 170 признают обязательным к исполнению.С этой практикой надо бороться и доказывать в суде логичную точку зрения.

Есть одно исключение из этого правила, которое основано на принципе свободы договора. Свобода договора – это общее понятие. В ст. 426 ГК РФ сказано, что стороны вправе по своей воле принимать на себя любые обязательства. Соответственно, если в ДУ управляющая организация сама внесла норму о том, что обязуется выполнять все минимальные работы – и те, которые перечислены в Постановлении № 290, и те, которые перечислены в Постановлении № 170, она сама добровольно взяла на себя эти обязательства. Если договор подписан, значит УО можно действительно проверять и контролировать и по одному, и по другому постановлению.

Подзаконные акты идут следующей ступенью. В нашем случае это приказы того министерства, которое непосредственно занимается вопросами ЖКХ. На данный момент – это Минстрой России.

Какие приказы можно выделить:

• Приказ Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий ДУ МКД и методических рекомендаций по порядку организации и проведению ОСС», который утвердил примерные условия ДУ и говорит о том, что данная норма носит рекомендательный характер.
• Приказ Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту ОИ в МКД», который говорит о том, как правильно принимать работы и услуги, которые оказаны управляющей компанией, со стороны собственников помещений.
• Приказ Минстроя РФ от 25.12.2015 № 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов ОСС и Порядка передачи копий решений и протоколов ОСС в ГЖИ», который говорит о том, как надо проводить общее собрание собственников, в том числе то общее собрание, на котором утверждаются условия ДУ.

Помимо приказов есть Письма Минстроя России.

Всё, что мы перечислено ранее – Конституция, кодексы, федеральные законы, постановления правительства, приказы – это нормативные акты. Нормативные акты обязательны для исполнения, кроме случаев, когда прямо в тексте написано, что они носят рекомендательный характер.

В письмах Минстроя же написано, как должен заключаться ДУ, и как выстраивать отношения с собственниками. Письма Минстроя не являются нормативными актами.

В Положении о Минстрое от 1.11.2013 сказано, что Минстрой России является органом, который имеет право давать рекомендации, разъяснения, толкования действующего законодательства. Но все эти рекомендации являются просто частным мнением эксперта, который подписал письмо. Необязательно ориентироваться на частное мнение.